[건설] 한시적 양도세감면 혜택 종료...SK증권 - 투자의견 : 비중확대(유지) ● 2010년 2월 11일 이후부터 양도세 감면 혜택 종료 현행 양도세는 과세표준을 기준으로 6~35%(8,800 만원 초과시 최대적용)의 비율로 과세되고 있다. 특히 2 주택 이상 보유자에 대해서는 양도세 중과규정에 따라 2 주택자의 양도세는 중과세율 50%, 3 주택 이상의 경우 양도세 중과세율 65%로 적용된다. 다만 2009 년 2 월 12 일 한시적인 양도세감면 정책이 시행됨에 따라, 2009~2010 년 한시적으로 2 주택자의 양도세 중과를 폐지하고 3 주택 이상의 경우 45% 비율로 과세하고 있다. 특히 신규분양 주택에서의 미분양을 줄이기 위해, 2010 년 2 월 11 일까지 매입한 신규분양주택은 5 년간 양도세 전액 감면혜택(서울 배제, 과밀억제권역은 60% 감면)이 주어졌다. 신규분양 주택에 대한 양도세 감면혜택이 종료됨에 따라 향후 신규분양주택의 매력은 다소 위축될 수 있을 것으로 전망된다. 특히 수도권 지역에서 투자수요가 많은 지역의 경우 신규분양 감소, 수요감소가 동시에 나타날 전망이다. ● 정책효과 종료를 미분양 증가로 연결하기는 어려울 전망 그러나 양도세감면 혜택 종료를 미분양 증가로 바로 연결하기는 어려울 것으로 전망된다. 지난 2009 년 11 월, 12 월 연속적으로 늘어나고 있는 미분양은 2010 년 1 월 data 까지 증가추세를 보일 것으로 전망된다. 이는 양도세 효과를 위해 분양일정을 앞당기는 공급물량이 늘어났기 때문으로, 2010 년 2 월 이후 신규 분양은 감소세를 보일 전망이다. 이미 주택공급의 핵심이 민간도급주택 분양 보다는 재건축/재개발과 공공주택을 중심으로 전환된 것으로 판단되며, 경기가 급격하게 호전되지 않는 이상 민간에서 분양물량을 확대하기는 쉽지 않을 전망이다. ● 주택가격 측면에서도 정책은 Key-drive 가 아님 세금과 대출규제, 지역별 규제, 재건축/재개발 규제 등 부동산과 관련된 정책들의 강도변화와 주택가격의 흐름을 살펴보면, 규제강도는 항상 주택가격에 후행해서 움직이는 모습을 보인다. 따라서 정책효과로 미래 주택가격 흐름을 판단하기는 어렵다. 향후 재건축/재개발의 이주수요와 멸실주택 효과 등에 따라 서울지역에서의 국지적인 전세가격 및 주택가격 상승은 이어질 전망이며, 수도권의 경우 보금자리주택의 공급 수준에 따라 속도는 달라지나, 하향 안정화 과정을 겪을 것으로 판단된다. ● 건설업종 지수 측면에서 가장 영향력이 큰 규제는 재건축/재개발의 활성화 관련 정책 이미 건설업체들의 주택 부문 수주잔고 구성에서 민간도급주택 비중이 급감하고 재건축/재개발을 중심으로 재편된 상황에서, 기업의 이익에 크게 영향을 줄 수 있는 정책변화는 재건축/재개발 규제완화 여부이다. 용적률 상향, 소형평형 의무비율 완화, 분양가 상한제 등이 핵심이 될 것으로 판단된다.

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