대우차판매 (004550) - 송도부지 10년 만에 개발 가시화...한국투자증권 - 투자의견 : 매수(유지) - 목표주가 : 36,000원 (30,800원에서 상향) ■ 목표주가 36,000원으로 17% 상향 : 투자의견 ‘매수’를 유지하고 6개월 목표주가를 기존 30,800원에서 36,000원으로 17% 상향조정한다. 목표주가는 06년 목표 PER 13배와 목표 PBR을 시장 평균 1.4배에 30% premium을 부여한 1.8배(기존 시장 평균 적용)를 적용해 산출한 것이다. 이는 거의 10년을 끌고 있는 동사의 송도부지 29만평에 대한 개발이 조만간 확정될 전망이어서 동사의 자산가치가 증폭되고 있는 점을 반영한 것이다. 15일자 한국경제에 따르면 최근 건교부 중앙도시계획위원회(중도위)는 "인근에 송도 신도시 개발이 진행되는 등 이 부지에 대한 개발 여력이 있는 만큼 유원지 환원을 2년간 유보하는 것이 타당하다"고 밝혀 사실상 개발쪽으로 입장을 정리한 것으로 판단된다. ■ 연륙교 착공 이후 개발 기대감 증폭 중 : 05년 6월 인천공항과 송도를 연결하는 ‘인천대교’의 기공식과 함께 그후 포스코건설의 본사 이전 및 연세대의 송도 캠퍼스 건설 결정, 미국 Potman사의 151층 쌍둥이 타워 건설 MOU 체결, 그리고 국제학교 착공 등이 잇따르면서 동사 송도부지의 개발 가능성도 함께 높아졌던 것이다(참조: 기업 Brief 05년 7월 26일자 - 증폭되는 자산 매력도 고려 ‘매수’로 상향, 기업 Brief 05년 10월 21일자 - 투자자 신뢰도 상승 중, 기업 Brief 06년 3월 2일자 - 자산 매력도 재부상 전망). ■ 08년부터 EPS 5,000원대로 늘어날 전망 : 동사의 송도부지 총 29만평 중 30% 정도만 아파트로 개발된다고 가정해도 분양대금 규모가 2조 3,000억원(90,000평ⅹ250%(용적률)ⅹ1,000만원(평당 분양가))에 달할 것으로 추정되며, 이는 전체 송도부지 장부가 5,256억원의 4배 이상 되는 규모이다. 여기에 작년 말 성공적으로 분양한 ‘해운대 엑소디움’에 적용했던 영업이익률 25%만을 적용해도 송도부지 아파트 건설에서만 5,600억원의 영업이익을 거둘 수 있을 전망이다. 이는 동사의 07년 예상 영업이익 629억원의 8.9배에 해당하는 규모로, 08년부터 5년 동안 송도부지가 개발된다고 가정시 동사의 EPS는 08년부터 5,000원대로 급증할 전망이다. ■ 송도부지 취득 배경 및 최근 현황 : 동사는 우리자동차판매(구 대우차판매) 시절이었던 96년 상장사인 한독과 합병한 뒤, 97년 송도매립지사업에 참여했던 한독건설과 다시 합병하면서 230억원에 송도 부지를 인수했다. 이 부지는 대우그룹 본사를 이전한다는 조건으로 당시에 주거 및 상업용지로 용도 변경 승인을 받았으나 그 후 대우그룹의 몰락으로 거의 10년째 무수익자산(현재 1/3만 자동차 출고장으로 사용, 나머지는 나대지)으로 방치되오고 있다. 하지만 03년 8월 송도지구(1,611만평)가 인천경제자유구역으로 지정됨에 따라 04년 1월 동사는 보유하고 있는 송도부지(장부가 5,256억원, 98년 6월 재평가)에 105층짜리 국제금융센터와 아파트단지를 건설하는 개발계획을 인천시에 제출했고, 05년 6월에는 주변 50만평을 포함하는 총 80만평에 대한 종합개발계획을 다시 제출했었다. ** 본 한경브리핑 서비스는 거래목적으로 사용될 수 없습니다. 또한, 정보의 오류 및 내용에 대해 당사는 어떠한 책임도 없으며, 단순 참고자료로 활용하시기 바랍니다. ⓒ 한경닷컴, 무단 전재 및 재배포 금지

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