[브리핑] 현대산업개발(012630) : 새로운 모멘텀 – 부동산 규제 완화와 신규 자체사업 분양을 기다리자...우리투자증권

현대산업개발(012630) : 새로운 모멘텀 – 부동산 규제 완화와 신규 자체사업 분양을 기다리자...우리투자증권

- 투자의견 : Hold 유지
- 목표주가 : 75,000원 (71,000원에서 상향)

● 투자의견 Hold 유지, 12개월 목표주가 75,000원으로 상향 조정

현대산업개발에 대해 투자의견 Hold를 유지하며, 12개월 목표주가를 기존의 71,000원에서 75,000원으로 상향 조정한다. 목표주가 상향은 기존 영업가치 외에 장기지분가치를 반영했기 때문이다. 목표주가는 (1) 장기지분증권을 제외한 RIM(Residual Income Model, 잔여이익모델)에 의해 산출된 영업가치 70,500원과 (2) 민자 SOC 지분을 포함한 장기지분증권 가치 4,500원의 합으로 산출하였다. 목표주가 산정에 보유중인 지분가치를 포함시킨 것은 민자 SOC 지분의 매각이 본격화되는 상황이므로 해당 지분가치를 현실화시키는 것이 타당하다고 판단하기 때문이다. 영업가치의 경우 자체주택사업의 분양 연기로 2008년의 매출액 및 영업이익을 기존 전망치 대비 13.1%, 36.0% 하향조정하였으나, 자체사업용 부지의 지속적인 매입, 예상을 상회하는 자체사업의 수익성 등을 반영하여 향후 12년 평균 매출액 성장률을 기존의 10.1%에서 12.5%로 상향조정하고 연평균 순이익률은 10.3%에서 11.0%로 상향조정 하였다.

현대산업개발에 대하여 보수적인 시각을 유지하는 이유는 1) 해운대 프로젝트의 모멘텀이 이미 주가에 반영된 것으로 판단하며 2) 동사의 주가는 부동산 경기와 밀접하게 연관되어 있는데, 부동산 시장의 회복이 지연되고 있는 상황이고 3) 자체사업은 일정 조정이 비교적 자유롭기 때문에 분양시장 침체로 인하여 동사의 분양일정도 연기될 가능성이 높기 때문이다.

● 2008년 실적 개선은 어려울 전망

동사의 실적개선은 2009년에 가서야 본격화될 것으로 예상한다. 2005년 4,500가구를 상회했던 자체사업 분양가구는 2006년 550가구, 2007년 1,288가구로 급감했다. 2008년에는 해운대 사업(1,631가구)을 포함하여 총 4,615가구 분양이 예정되어 있으나 해운대 사업을 제외하면 분양시기가 4분기로 예상되기 때문에 2008년 실적에 반영되는 부분은 미미할 전망이다. 자체사업부문의 원가율은 2008년부터 3년간 29.8%, 31.3%, 32.0%로 점진적으로 개선되고, 매출액 중 자체사업 비중은 17.0%, 32.6%, 43.9%, 매출총이익 중 자체사업 비중은 27.0%, 48.9%, 62.3%로 상승할 전망이다.

● 본격적인 부동산 규제 완화는 4월 총선 이후로 연기된 상태

4월 총선을 앞두고 부동산 가격 상승에 대한 우려감으로 규제 완화가 지연되고 있는 상황이다. 1가구 1주택에 대한 양도세 감면은 2월 임시국회에서 통과될 가능성이 있으나, 거래세 인하, 종부세 대상 주택 가격 기준 완화 등 새 정부의 경제정책관련 공약들이 하반기로 연기될 전망이다. 대형사들의 연말 밀어내기식 분양으로 2007년 말 기준 미분양주택은 112,254가구(지방비율 85%)로 사상 최대 수준으로 증가했고, 지방 미분양은 대출규제 완화 및 지방경기 회복 등이 없이는 단기적으로 해소되기 어려울 것으로 예상된다. 당사는 총선 이후 부동산시장 현황 및 현대산업개발의 분양일정에 대해서 재차 언급할 계획이다.