[건설업] 하반기 주택시장, 부정적인 요인은 이미 반영된 상태...우리투자증권 ● 주거용 건물의 선행지표와 동행지표 간 괴리 확대 2006년 상반기 주택 건설과 관련된 선행지표와 동행지표 간 괴리가 IMF 이후 가장 확대되었다. 이는 역으로 생각하면 분양시장이 더 이상 악화되지 않을 상황임을 의미하는 것으로 해석된다. 일반적으로 허가면적은 1년 내에 착공면적으로 연결되지만, 미분양 우려 및 재건축 규제에 따른 착공지연으로 허가면적과 착공면적 간의 상관관계가 하락하고 있는 것이다. 실제 1999년 1월부터 2006년 6월까지의 월간 데이터를 2002년 9월 기준으로 양분할 경우, 상관계수는 전기에 0.67인 반면 후기에는 0.42로 나타났다. 또한 주거용 건물의 착공면적 대비 허가면적의 비율은 2004년 1.26으로 최저수준을 기록한 후 2006년 상반기에 1.45로 상승했으며, 건축부문의 기성액 대비 수주액 비율은 1.15로 나타나 주택경기가 급락했던 IMF 직후 최고 수준을 기록했다. 이는 현재 분양시장이 최악의 국면을 지나고 있다는 의미이다. 따라서 시간상의 문제는 있으나, 두 지표 간의 괴리는 점차 축소될 수 밖에 없는 것으로 해석된다. ● 인구 1천명당 공급가구수는 4년 연속 감소할 전망 올해 주택 공급물량은 전년대비 5.0% 이상 감소할 것으로 예상됨에 따라 연간 공급물량은 2002년 이후 4년 연속 감소세를 나타낼 전망이다. 인구 1천명당 신규 공급가구수는 2002년 14.1가구로 고점을 찍은 이후, 2003년 12.3가구, 2004년 9.7가구, 2005년 9.6가구로 점차 줄어들었으며, 올해는 8.8가구에 그칠 것으로 예상된다. 1970년 후반부터 인구 1천명당 신규 공급가구수가 연속적으로 감소했던 최장기간은 1994년 이후 5년간이었다. 이는 1980년대 말부터 전국적으로 200만 가구를 공급한 직후였기 때문에 공급이 감소하는 추세였고, IMF 시기가 닥치면서 1998년에는 주택공급이 6.7가구로 급감한 시기였다. 이러한 특수 상황을 제외하고는 올해의 4년 연속 공급 감소가 최장 기간인 것으로 파악된다. 결국 2007년에는 공급가구수가 증가할 수 밖에 없는 상황인 것이다. 인구 1천명당 공급가구수가 3년 이상 연속적으로 감소할 경우에는 전체 가구수 증가 및 멸실주택 등 기본적인 신규 주택수요로 인해 주택가격의 상승이 나타나기 때문이다. ● 주택시장에 부정적인 요인은 이미 반영된 상태, 9월 이후 분양시장을 지켜볼 필요 있어 올해 하반기 분양시장에 있어 부정적인 요인들은 이미 반영된 상태인 것으로 여겨진다. 8월 금통위의 콜금리 인상 및 하반기부터 시행되는 기반시설부담금, 재건축 개발부담금, 종합부동산세 현실화 등 부동산 정책은 이미 예상되었던 것이기 때문이다. 주택분양시장의 바닥이 확인되고 시장이 안정되었다는 인식이 확산되면, 그 동안 미루어왔던 주택구매에 대한 대기수요가 실수요로 연결될 것으로 전망된다. 대형 건설사들의 경우 올해 예정된 분양물량의 절반 이상이 9~10월로 계획되어 있다. 8월 판교신도시 분양 후 민간주택업체들의 본격적인 분양상황을 보면 향후 주택시장의 회복시기를 가늠할 수 있을 것으로 예상된다. 당사는 안정적인 매출 포트폴리오를 보유하고 있고 분양시장에서 비교적 선전하고 있는 대우건설과 GS건설을 Top picks으로 추천한다.

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