삼성물산(000830) - 용산역세권 개발사업자 선정의 의미...삼성증권 - 투자의견 : BUY(M) - 목표주가 : 92,800원 삼성물산 서울 용산역세권 국제업무지구 개발사업자로 선정: 삼성물산-국민연금 컨소시엄이 서울 용산역세권 (용산구 한강로3가 40-1 일대 56.7만㎡) 국제업무지구 개발사업의 우선협상대상자로 확정됨 (컨소시엄: 삼성물산·현대산업개발·GS건설·포스코건설·SK건설·금호산업·롯데건설). ① 사업규모 28조원중 시공비 8.2조원: 삼성물산 컨소시엄은 코레일 소유 부지의 용지비 8조원을 비롯해 서부이촌동 주민 보상비, 강변북로 지하화 비용 등을 포함해 총 28조원의 사업비를 써낸 것으로 알려짐. 28조원의 총사업비는 용지비 12.4조원, 시공비 8.2조원, 금융비용을 포함한 간접비용 5.0조원, 기타 재세공과금 2.4조원으로 구분될 것으로 보임. ② 삼성물산 시공금액 2.5조원 내외: 삼성물산의 시행지분은 6.4%, 시공지분은 31% 내외로 추정. 송도개발사업의 출자지분이 5,000억임을 고려할 때 금번 용산역세권개발사업의 출자지분 규모도 유사한 수준이 될 가능성이 높음. 이 경우 삼성물산의 출자지분은 320억원에 불과하나, 시공금액은 2조 5,500억원에 달할 전망. 이는 삼성물산의 2007년 연간 수주액 9조원의 28%에 달하는 큰 규모. ③ 2010년부터 수익에 영향 미쳐: 개발스케줄은 2008년 12월까지 도시기본계획 수립, 2010년 착공, 용산 국제업무지구의 주상복합아파트 2013년 완공, 152층 랜드마크 빌딩은 오는 2014~2015년 건립될 전망. 전체 사업 완공시점은 2018년임. 본격적인 개발사업 참여로 수익구조 개선의 신호탄: 금번 우선협상대상자 선정에 대한 의미는 다음과 같음. ① 본격적인 개발사업의 참여로 사업구조가 종전 도급사업에서 개발사업으로 전환하는 계기를 마련. ② 국제업무지구라는 특성을 살려 정보통신·금융·관광 등 3대 테마를 갖춘 업무 및 상업시설을 건립할 계획으로 분양성공률이 높을 전망. ③ 150층 높이의 랜드마크빌딩의 건설로 삼성물산의 브랜드가 더욱 강화될 전망. ④ 주상복합아파트는 2,200여가구를 3.3㎡당 3,000만원선에 공급할 계획이나, 명품도시를 건설한다는 계획을 고려하면 분양가격이 상승할 가능성도 있음. 따라서 분양가상한제에도 불구하고, 통상적인 개발사업의 영업마진 15% 이상은 확보가 가능할 것으로 예측. 삼성물산이 시행지분보다 시공지분이 크다는 점도 강점. ⑤ 삼성증권은 삼성물산의 혁신적인 사업구조 전환 (개발사업 확대정책), 양질의 해외수주액의 급증, 2008년부터의 수익성 개선을 고려해 종전 BUY(M) 투자의견을 유지함. 세부개발계획의 공개를 고려해 2010년 이익추정을 상향 조정할 계획.

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