[브리핑] 대우건설(047040) : Potential이 많은 시공능력순위 2위 대형건설사 !...대우증권

대우건설(047040) : Potential이 많은 시공능력순위 2위 대형건설사 !...대우증권

- 투자의견 : 매수
- 목표주가 : 11,700원

* 매각주간사 협약 체결이후 2006년 상반기내 새로운 주인 찾아주기 작업 마무리 전망
* Clean화된 자산구조, 하반기중 799억원의 파키스탄 미수금 유입 예정
* 재고자산 및 유형자산 등 총 1.2조원의 유동화가능 자산 보유, 국내최대 개발사업자

● 목표주가 11,700원, ‘매수’ 유지

6개월 목표주가를 11,700원으로 상향한다. 현주가 대비 24.3%의 상승잠재력을 보유, ‘매수’의 투자의견을 유지한다. 기존 목표주가인 9,340원 대비 25.3% 변동된 11,700원은 1) 당초 대비 빠른 영업외수지 개선 속도를 반영하여 2005년 추정실적 및 2) 시장 강세를 반영하여 Valuation Multiples 를 상향함에 따른 것이다. 11,700원은 2005년 추정실적 기준 대우 Universe 비제조업 PER(Adj. EPS) 9.3배, EV/EBITDA 6.3배, ROE vs. PBR 1.57배로 산출한 가격에 20%, 20%, 60%의 가중치를 두어 산정한 것이다.

PBR Valuation에 가중치를 둔 것은 2005년 추정실적 대우건설의 실질 BPS가 8,143원으로 산정됨에 따른 것이다. 단순 BPS인 6,939원과의 차이는 대우건설의 유동화가능 자산 산정 결과 4,087억원의 차익(유형자산과 재고자산 등)이 발생하는 것으로 계산됨에 기인힌다.

● Point 1 : ‘새로운 주인 찾아 주기 작업’의 정상화 단계

지난 6월 22일 DWA(Daewoo International America Corp.) Creditor Trust인 자산관리공사 등 국내 채권금융기관들은 전년 11월 대우건설에게 제기한 바 있는 5.3억불의 소송을 취하하기로 합의한 바 있다. 동 소송의 취하결정은 대우건설의 기업가치 상승과 더불어 매각절차를 원할하게 하기 위한 필수요건이었다. 8월중 대우건설의 최대주주인 자산관리공사는 삼성증권-시티그룹 컨소시엄과 매각주간사 협약을 체결할 예정이다.

매각주간사 협약 이후 향후 매각진행은 1) 대우건설 자산실사(2~3개월 소요) 2) 투자설명서와 예비입찰 실시(2개월 소요) 3) 우선협상 대상자 자산실사(2개월 소요) 4) 최종제안서 및 최종입찰 단계(2개월 소요) 등의 일정을 밟을 것으로 판단된다. 최종매각은 2006년 상반기경 성사될 것으로 보인다. 매각예정 주식은 최대주주인 자산관리공사(45.3%)를 포함한 총 9개 채권단 지분(73.5%)중 50%+1주를 대상으로 한다. 전일 시가총액을 기준시 매각대금은 1.6조원 수준이나 유동화가능 자산과 현금성자산을 활용하는 다양한 방안이 가능할 것이다.

● Point 2 : 돋보이는 자산 건전성과 더불어 파키스탄 미수금 지속적 유입

대우건설은 99년 8월~2003년 12월 Workout의 과정을 겪은 기업이다. 동기간중 채권단과의 협의를 통해 6,700억원에 이르는 자산매각을 실시한 바 있다. 또한, 2000년 12월 ㈜대우로부터 인적분할되기 이전에 이미 6조원에 가까운 부실부담을 과감히 정리한 바 있다. 이는 분할 초기부터 대우건설은 부담가능한 부채만을 보유한 Clean Compcny로 재탄생할 수 있는 기반이 되었다.

대우건설은 분할 시 이미 대손처리한 파키스탄 미수금 8,300억원중 4,869억원은 이자를 포함하여 2003년~2008년 연평균 600억원 내외, 2009년~2024년 연평균 75억원씩 매년 하반기 두차례에 걸쳐 현금유입되고 있다. 2005년은 799억원이 하반기중 7월, 12월에 걸쳐 유입될 전망이다. 이는 전년말 1,215억원의 순차입금을 보유한 대우건설이 2005~2006년 각각 219억원, 1,037억원의 순현금구조로 전환함에 기여하는 요인이다.

● Point 3 : 풍부한 이월물량 확보와 더불어 1.2조원의 유동화가능 자산 보유

대우건설은 전년말 기준 건설수입 대비 3.3년에 해당하는 15.1조원의 풍부한 이월물량을 보유하고 있다. 이는 업계내 최수위 수준으로서 현단계 공공 및 주택부문에서 돋보이는 수주실적을 구가하고 있다. 특히, 2001~2004년 연평균 18,308세대의 주택사업을 실시하여 온 바 이는 국내건설업계중 최상위의 실적이다. 동 주택사업에서 동 기간중 약 15%수준에 이르는 매출총이익률을 시현하고 있어 대우건설은 업계내 최대 개발사업자로 불릴만 하다.

향후 대우건설은 새로운 주인에 의해 1) 1.7조원 수준의 자본금 조정과 더불어 2) 1.2조원에 이르는 유동화가능 자산의 순차적인 매각 등이 진행될 것으로 보인다. 특히, 죽림만 매립지와 다대포 부지 등 재고자산, 남대문 대우센터, 부산 밀레오레 부지 등 유동자산은 실질가치와의 Gap이 큰 우량한 자산으로 평가할 수 있다.

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